Usługi notarialne w trakcie zakupu lub sprzedaży nieruchomości
Usługi notarialne w trakcie sprzedaży i zakupu nieruchomości – domu, mieszkania, innego budynku bądź działki – obejmują szereg czynności, mających na celu przeprowadzenie danej transakcji zgodnie z prawem oraz zgodnie z oczekiwaniami obu stron. Na jakich etapach kupna i sprzedaży nieruchomości trzeba skorzystać ze wsparcia notariusza?
Standardowe usługi notarialne w zakresie obrotu nieruchomościami dotyczą przede wszystkim zawierania umów: przedwstępnej, warunkowej (jeśli zachodzi taka konieczność) oraz ostatecznej (przyrzeczonej). U notariusza koniecznym jest zawarcie dwóch ostatnich, natomiast umowa przedwstępna może być podpisana w formie cywilnoprawnej – bez udziału rejenta. Do czynności notariusza zalicza się przede wszystkim sporządzenie treści aktów, dokładne sprawdzenie danych obu stron transakcji, a także weryfikacja koniecznych do sprzedaży bądź zakupu dokumentów.
Umowa przedwstępna u notariusza – dlaczego warto?
Wiele osób, chcąc ograniczyć koszty związane z zakupem bądź sprzedażą nieruchomości, nie decyduje się na zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza. Niestety, może to skutkować wieloma negatywnymi konsekwencjami, na czele z brakiem możliwości późniejszego zawarcia umowy przyrzeczonej przez każdą ze stron. Oznacza to, że w sytuacji, gdy umowa przedwstępna zostanie skonstruowana w formie cywilnoprawnej, to ani kupujący, ani sprzedający nie ma gwarancji, że transakcja dojdzie do skutku. Z kolei umowa przedwstępna u notariusza nakłada na obie strony transakcji obowiązek doprowadzenia sprawy do zawarcia umowy przyrzeczonej, a w przypadku niewywiązania się z tego obowiązku – gwarantuje możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem.
Kolejną zaletą zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza jest pewność obu stron, że umowa zawarta jest zgodnie z prawem. Eliminuje to ryzyko stosowania tzw. „klauzul niedozwolonych” w przypadku umów cywilnoprawnych, których umieszczenie w dokumencie działa na niekorzyść osób sprzedających bądź kupujących nieruchomość (np. zapisy o zwrocie wielokrotności zapłaconej zaliczki).
Umowa przedwstępna u notariusza zabezpiecza prawa i obowiązki obu stron transakcji
Umowa warunkowa – kiedy ją podpisać?
Po podpisaniu umowy przedwstępnej i dopełnieniu związanych z nią czynności (opłaty notarialne przy zakupie mieszkania lub domu, złożenie wniosku o kredyt – jeśli nieruchomość będzie kupowana z środków banku, przelew kwoty zaliczki bądź zadatku), można przejść do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Sytuacja nie jest jednak tak prosta w przypadku, gdy sprzedający lub kupujący musi spełnić pewien warunek, by transakcja doszła do skutku. Wówczas podpisuje się umowę warunkową (również w formie aktu notarialnego), określającą okoliczności, w jakich warunek będzie spełniany oraz jego konsekwencje.
Jedna z najczęstszych sytuacji, w której konieczna jest umowa warunkowa, to wystąpienie prawa pierwokupu nieruchomości na rzecz miasta bądź gminy. Zdarza się to, gdy mieszkanie, dom lub działka znajdują się przykładowo w obszarze rewitalizacji. W takim wypadku umowa warunkowa określa, że umowa przyrzeczona u notariusza zostanie podpisana dopiero wówczas, gdy miasto lub gmina nie skorzystają z prawa pierwokupu. Do zadań notariusza w takiej sytuacji należy więc złożenie wniosku do odpowiedniego urzędu, a także nadzór nad całą procedurą. Jeśli miasto i gmina nie skorzystają z prawa pierwokupu, notariusz przygotowuje wówczas umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Umowa warunkowa – co zrobić, gdy nieruchomość leży w strefie rewitalizacji?
Umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego
Umowa przyrzeczona u notariusza – ostateczna – zostaje podpisana przy finalizacji transakcji. W akcie notarialnym powinny znaleźć się m.in. informacje o tym, czy lokal jest ewidencyjnie pusty, o terminie przekazania lokalu, a także o terminie zapłaty pozostałej części środków (czy to z funduszy własnych, czy z kredytu hipotecznego). Umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego zostaje odczytana w obecności każdej ze stron, a następnie notariusz przygotowuje stosowne odpisy. Oryginał dokumentu przechowywany jest w kancelarii przez kolejne 10 lat, a następnie przekazuje się go do archiwum sądowego.
Umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego to ostatni etap współpracy z notariuszem