Najem okazjonalny lokalu uregulowany jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Najem okazjonalny dedykowany jest osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, bowiem dla podmiotów profesjonalnych przeznaczony jest osobny rodzaj umowy najmu, a mianowicie najem instytucjonalny.
Umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć jedynie lokali mieszkalnych i może zostać zawarta z najemcą na okres maksymalnie 10 lat.
Najem okazjonalny jest instytucją prawną mającą na celu przede wszystkim udzielenie wynajmującemu lokal (właścicielowi) dodatkowego zabezpieczenia na wypadek nieuczciwego zachowania najemcy, który nie będzie chciał zwrócić przedmiotu najmu po zakończeniu umowy, a zatem gdy będzie on korzystał z lokalu bezumownie. W takiej sytuacji wynajmujący na podstawie zawartej umowy najmu okazjonalnego otrzymuje dodatkowe narzędzie dla obrony swych praw w postaci możliwości szybkiego wszczęcia i przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego w zakresie wyegzekwowania przez komornika opróżnienia wynajmowanego lokalu i jego wydania w posiadanie wynajmującemu. Wynajmujący nie musi w tym celu wytaczać osobnego procesu o eksmisję najemcy. Komornik usuwa z lokalu najemcę na podstawie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, zaopatrzonego w nadaną przez sąd klauzulę wykonalności. W związku z wymogiem wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać na wypadek wykonania eksmisji – najem okazjonalny likwiduje tzw. okres ochronny, uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od dnia 1 listopada do 31 marca. Ewentualna eksmisja może być skierowana również w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich przebywających w lokalu.
Wbrew powszechnie panującemu przekonaniu, umowa najmu okazjonalnego nie jest sporządzana przez notariusza, bowiem dla swej ważności wymaga zachowania jedynie formy pisemnej.
Procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego wygląda zazwyczaj następująco:
KROK 1:
Strony zawierają umowę najmu okazjonalnego w formie pisemnej, najczęściej na podstawie wzorów takich umów udostępnionych w Internecie,
KROK 2:
Do zawartej umowy najmu okazjonalnego trzeba przygotować i dodać 3 załączniki, to jest:
- oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu (jedynie ten załącznik przygotowuje notariusz),
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę jako lokal, w którym będzie on mógł zamieszkać, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego podpis osoby składającej to oświadczenie może być notarialnie poświadczony).
Akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji na rzecz wynajmującego przygotowuje notariusz, na podstawie dostarczonej wcześniej umowy najmu okazjonalnego, zawartej przez strony.
Taksa notarialna netto za sporządzenie takiego aktu wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku.
KROK 3:
Wynajmujący powinien w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Czytaj także: ile kosztuje akt notarialny.