Umowa u notariusza w formie aktu – kiedy trzeba ją podpisać?
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że do zawarcia niektórych umów konieczna jest obecność notariusza oraz stworzenie umowy w formie aktu notarialnego. To wymóg prawny, który zapobiega późniejszym sporom sądowym, wynikającym z dowolnej interpretacji zapisów umowy, a także pozwalający na dochodzenie swoich praw w sądzie – zarówno jednej, jak i drugiej osobie podpisującej taki dokument.
Umowa u notariusza powinna być zawierana w obecności wszystkich jej stron, a także po okazaniu odpowiednich dokumentów, będących podstawą do zawarcia umowy (przykładowo – odpisy księgi wieczystej w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości). Jakie umowy trzeba więc koniecznie zawrzeć w kancelarii, w obecności notariusza, by wraz z ich podpisaniem nabyły mocy prawnej?
- Umowa sprzedaży nieruchomości
- Niektóre umowy spółek
- Umowa darowizny (co do zasady)
- Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu
- Małżeńska umowa majątkowa (intercyza)
Wszystkie wymienione powyżej umowy – czy to małżeńska umowa majątkowa czy umowa darowizny – podpisane na zwykłej kartce lub zawarte ustnie nie będą wiążące w świetle prawa – ustawodawca założył bowiem, że w tych przypadkach jedynie akt notarialny ma moc prawną i można na jego podstawie dochodzić swoich roszczeń. Właśnie dlatego umowa u notariusza pociągnie za sobą skutki prawne – przykładowo w postaci wpisu w księdze wieczystej, będącego podstawą do określenia prawa własności, dokonanego po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Notarialne poświadczenie umowy – dlaczego warto się na nie zdecydować?
Innym rodzajem umów, podczas spisywania których może być obecny notariusz, są umowy z podpisem notarialnie poświadczonym. Nie przybierają one formy aktu notarialnego – notariusz swoim podpisem potwierdza jednak fakt własnoręcznego podpisania takiej umowy przez konkretne strony. Prawo polskie wymaga, by notarialne poświadczenie towarzyszyło takim umowom, jak umowa zbycia bądź wydzierżawienia przedsiębiorstwa czy ustanowienia użytkowania w przedsiębiorstwie, a także umowa zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Brak notarialnego poświadczenia w przypadku wymienionych dokumentów skutkuje ich nieważnością w świetle prawa.
Notarialne poświadczenie można zastosować również do innych rodzajów umów, przy czym należy pamiętać, że do zadań notariusza nie należy sprawdzenie dokumentu pod względem prawnym, a jedynie poświadczenie jego zawarcia przez konkretne strony.
Umowa zbycia bądź wydzierżawienia przedsiębiorstwa wymaga notarialnego poświadczenia
Art. 777 k.p.c. – ważna klauzula chroniąca obie strony umowy
Forma aktu notarialnego bądź umowa z notarialnym poświadczeniem daje wszystkim stronom takiego dokumentu pewność, że w razie niewywiązania się z postanowień jednej ze stron, inne mają możliwość dochodzenia swoich roszczeń, a akt notarialny bądź umowa jest w takiej sytuacji ich zabezpieczeniem. Ponadto istnieje możliwość zawarcia w akcie notarialnym obejmującym przykładowo umowę sprzedaży czy pożyczki kluzuli dobrowolnego poddania się egzekucji w trybie art. 777 kodeksy postępowania cywilnego. Oznacza to, że w przypadku, gdy jedna ze stron umowy naruszy jej postanowienia, wierzyciel – czyli druga strona umowy – może wszcząć postępowanie egzekucyjne bez kierowania sprawy do sądu, a tym samym – bez straty czasu oraz dodatkowych kosztów adwokata.
Warto pamiętać o tym, że w przypadku chęci skorzystania z tytułu egzekucyjnego i skierowania sprawy bezpośrednio do komornika, w razie zgubienia takiej umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, można udać się do kancelarii notariusza, który tworzył akt – tam bez problemu klient uzyska odpis właściwego dokumentu.
Art. 777 chroni obie strony umowy przed konsekwencjami niewywiązania się z jej postanowień